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高甲、高乙、高丙诉田某、高丁确认合同无效案


时间:2017-09-25 15:43来源:未知 作者:admin点击:

 【相关法条】
 
1.《中华人民共和国合同法》第五十一条
 
2.《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款
 
【基本案情】
 
高甲、高乙、高丙起诉至原审法院称:父亲高某与母亲育高甲、高乙、高丙三人及高丁共四名子女,田某系高丁之妻。5号房屋系高某单位北京友谊宾馆的公房,父母二人于1992年购买该房屋,房屋产权在父亲高某名下。1996年1月7日,母亲成某病故。2013年7月31日,父亲高某病故。高甲、高乙、高丙三人因继承上述房屋将高丁起诉于法院,在审理中才得知父亲高某于2008年6月将该房屋以10万元的价格出卖给田某,并且已办理了房屋过户手续。田某作为高某的儿媳,明知该房屋为高某夫妇共同财产,却将该房屋过户至自己名下,高甲、高乙、高丙认为田某的行为并非善意,侵犯了三人的合法权益。三人诉至法院要求确认田某与父亲高某就5号房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
 
田某在原审法院答辩称:不同意高甲、高乙、高丙的诉讼请求。
 
高丁在原审法院答辩称:父亲高某出于真实意愿同意将房卖给田某,我对此没有意见,该买卖是有效的。
 
【审理结果】
 
一审法院经审理判决:确认高某与田某于二零零八年六月十一日就五号房屋签订的《北京市存最房屋买卖合同》无效。
 
一审判决后,田某、高丁不服,上诉至此京一中院。北京一中院经审理后判决:驳回上诉,维持原判。
 
【裁判理由】
 
法院认为:处分共有的不动产的,应当经全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。争议房屋原系高某与成某的夫妻共同财产,成某去世后,高某及子女未对该套房屋中属于成某的部分进行分割,该争议房屋处于共有状态,房屋的共有人分别为高某、高甲、高乙、高丙、高丁四人。高某未经共有人同意擅自与田某签订房屋买卖合同,并将该房屋所有权转移至田某名下的行为,侵犯了高甲、高乙、高丙的合法权益。高某、田某作为家庭成员,对于该碰产的共有状态是明知的,并且双方约定的房屋买卖价格明显低于市场价格,说明高某、田某签订合同时均非善意,上诉人认为田某属于善意取得,法院不予采信。原审法院判决双方之间签订的房屋买卖合同无效并无不当。
 
综上所述,上诉人的上诉理由不能成立,上诉请求法院不予支持。
 
【裁判解析】
 
共同共有是指两个以上的人,对全部共有财产不分份额地享有平等的所有权。共同共有人对共同共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。法律赋予了每个共有人以平等的权利、地位,共有人的这种义务是为了约束共有人保持共有财产的完整性和统一性而设立的。因此处分共同共有财产应当经全体共有权人同意,而高某在未经其他共有权人同意的情况下,擅自与田某签订房屋买卖合同,最终将涉案房屋所有权转移至田某的名下的行为侵犯了其他共有权人的合法权益。
 
物权法第一百零六条规定无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中涉案房产原系高某与成某的夫妻共同财产,成某死亡后,涉案房产属于共有状态,房屋的共有人应为成某的继承人,即高甲、高乙、高丙、高丁四人。高某明知该房屋未进行分割,处于共同共有状态,而末经其他共有权人同意,擅自与田某签订房屋买卖合同,并将涉案房屋所有权转移至田某的名下的行为,违反了物权法的相关规定。
 
高某与田某签订合同后已将房屋产权转移至田某名下,田某是否属于善意第三人也是判断涉案合同是否有效的关键,诉讼中,上诉人田某以高丁夫妇一直在赡养老人,取得房屋是合情合理的,父亲愿意以10万元的价格卖给儿媳。当时购买涉案房屋时花费1万元,10万元已是一个溢价出售,因为是家庭内部买卖,不同于市场价格。应当认定田某是善意第三人一节,因善意取得必须符合以下几个条件:1.受让人取得财产时是善意的。善意取得的时间以双方达成协议或占有时为准。2.以合理的价格转让。善意取得应当以有偿取得为前提,如果无偿取得转让财产,则应推定其是恶意的,除非受让人有证据证明自己是善意取得的。3.转让财产依照法律规定应当登记的依法登记,不需要登记的已经支付给受让人。根据物权法的规定,不动产的转让以及汽车、船舶、飞行器的转让是以登记为要件的,财产转让的时间即为登记时间。不需要登记的以善意占有时间为财产所有权转移的时间。本案中,田某作为家庭成员,对于该不动产的共有状态是明知的,并且双方约定的房屋买卖价格明显低于市场价格,说明高某、田某签订合同时均非善意,虽然该房屋产权已经转移至田某名下,但是田某不属善意取得,因此双方之间的买卖合同应当认定无效。